COMMENT GAGNER DE L’ARGENT DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

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COMMENT GAGNER DE L’ARGENT DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

L’immobilier, est l’un des principaux piliers de l’enrichissement. Un investissement dans l’immobilier locatif vous permet de profiter de l’effet de levier pour lever des fonds et obtenir des crédits auprès des banques, et ainsi créer de la richesse rapidement en partant de rien.

La plupart des grosses fortunes se sont bâti grâce à l’immobilier. Beaucoup de gens s’intéressent à l’immobilier, pourtant, par ignorance ou par peur, Ils n’agissent pas, à cause de fausses croyances telles que : il faut être riche pour investir – il faut mettre un apport pour obtenir un prêt – ou que les banques ne financent pas l’achat de biens locatifs mais uniquement de la résidence principale.

On entend souvent dire que faire de l’argent rapidement dans l’immobilier est simple. Mais beaucoup de personnes, attendent entre 20 ou 30 ans pour enfin pouvoir toucher leurs revenus locatifs sous forme de loyers comme complément ou comme revenu principal.

Comment gagner de l’argent dans l’immobilier locatif maintenant, dès le premier mois de mise en location, et non à l’aube de votre existence ?

Dans cet article ECOM BUSINESS vous explique comment gagner de l’argent dans l’immobilier locatif, et vous partage des conseils et astuces pour commencer à toucher vos loyers dès votre premier mois de location, augmenter votre rentabilité, et comment ne pas tomber dans les pièges des croyances populaires qui vous empêchent d’agir ?

 

Comment gagner de l’argent dans l’immobilier locatif ?

 

1- Avoir une bonne rentabilité

Pour calculer facilement et rapidement la rentabilité d’un bien, vous pouvez utiliser le plugin RENDEMENT LOCATIF. Une version gratuite est disponible pour évaluer les annonces. Une autre, payante vaut son prix vu toutes les fonctionnalités qu’elle propose en plus.

Grâce à ce plugin, vous avez une estimation de la rentabilité de votre investissement à court et à long terme. De plus, vous pouvez voir la rentabilité de votre investissement locatif ville par ville.

Le calcul de la rentabilité nette reste toutefois plus cohérant, car il prend en compte plus de détails propre au bien que vous cherchez à acquérir pour le mettre en location. En revanche le calcul qui vous permettra d’avoir une idée sur l’excédent de loyer à toucher avec un bien immobilier est celui du CASHFLOW.

C’est le calcule de toutes vos dépenses, soustrait au montant de votre loyer : ce montant doit être positif. S’il est négatif, mieux vaut ne pas investir dans ce bien immobilier car aucune banque n’acceptera de vous suivre.

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Il est primordial que la rentabilité soit importante pour que votre CASHFLOW soit positif. Autrement dit, pour que vous puissiez dégager un excédent de loyers une fois que vous aurez assumé toutes vos dépenses et charges (taxes foncières –  charges de copropriété, impôts et autres frais).

Avant tout, vous devez cibler vos recherches pour trouver la perle rare. Une bonne affaire doit avoir une rentabilité minimum de 10 %.

Un investisseur immobilier, doit avant tout déterminer la rentabilité d’un bien immobilier. La rentabilité vous permettra de mieux visualiser le rendement de votre investissement. Vous en trouverez ici le calcul:

 

Calcul de la rentabilité brute

(Loyer x 12 mois / Prix du bien) x 100 = Rentabilité brute du bien.

Exemple : vous voulez faire l’acquisition d’un bien immobilier à 100 000€, le montant du loyer sera de 700€.

(700 x 12 / 100 000) x 100 = 8,4%.

Ce calcul est le tout premier à effectuer. Cependant, il demeure incomplet car il ne tient pas compte des dépenses. Cela se traduira donc par une diminution de la rentabilité. Continuons avec le calcul !

 

Calcul de la rentabilité nette

[(Loyer – (Charges + Travaux)] / Prix du bien x 100 = Rentabilité net du bien.

 

2- Avoir une bonne fiscalité : impôts très bas ou inexistants

Comment réduire les impôts ? Ou mieux encore, comment ne pas payer d’impôts sur les loyers ? Les impôts plombent votre rentabilité. Ils constituent une somme importante à prélever sur votre revenu locatif.

Le paiement de la taxe foncière est quasiment inévitable. Cependant, il possible d’agir sur l’imposition des revenus fonciers.

Quand vous êtes un investisseur en série, vous devez être prudent car la note peut très vite grimper ! Pour un premier investissement, si vous avez fait des travaux, et si votre bien et rentable, vous n’avez pas à vous préoccuper des impôts car vous bénéficierez d’un abattement et vous n’aurez rien à payer.

Vous devrez toutefois rester vigilant pour vos futures acquisitions et vous arranger toujours pour défiscaliser au maximum.

Attention toutefois à la défiscalisation des programmes neufs, qui sont en réalité, « de la poudre de merlin pin pin… » La raison en est simple : vous achetez un appartement tout neuf avec de hautes performances énergétiques au diagnostic irréprochable, et qui coûte bien plus chère que dans l’ancien.

Pensez-vous vraiment le revendre plus chère pour faire une plus-value ? Sans compter que la majorité de ces programmes neufs obligent les bailleurs à plafonner leurs loyers.

Donc, même si vous avez une sois disant défiscalisation, sachez qu’elle est temporaire, et que vous finirez au bout du compte par payer un crédit, des charges et des impôts dont le total sera bien supérieur à vos loyers. Autrement dit : vous êtes perdant !

Comment ne pas payer d’impôts sur les loyers ?

Faire beaucoup de travaux

Les travaux sont pour moi l’arme absolue pour faire baisser les impôts, ou ne pas les payer du tout. Mais attention, pas n’importe quels travaux : seuls les travaux de rénovation ou d’amélioration du bien seront pris en compte.

Si vous divisez un bien en deux studios par exemple, vous ne pourrez pas bénéficier de réductions d’impôts.

En déduisant les travaux de rénovation ou d’amélioration de votre investissement immobilier, vous créez un déficit foncier. Ce déficit, vous pouvez soit le reporter sur l’année fiscale suivante (ce  qui implique de recommencer le processus et d’investir à nouveau), soit le déduire de vos impôts sur le revenu en fonction de votre tranche d’imposition.

Ça peut être intéressant si votre tranche d’imposition est élevée. Il faudra déclarer les revenus locatifs au réel.

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Utiliser les niches fiscales pour gagner de l’argent avec l’investissement locatif

La loi Pinel pour les logements neufs n’est pas la seul niche fiscale, Il  en existe d’autres, comme par exemple, le dispositif Borloo ancien, il est intéressant si vous souhaitez investir en Provence ou à la campagne.

Ce dispositif est valable pour une durée minimum de 6 ans ou 9 ans si vous êtes subventionnés. Personnellement, je n’utilise pas la Loi Pinel pour les raisons citées plus haut, ni le dispositif Borloo car le Plugin Rendement Locatif me permet d’avoir toutes les informations nécessaires pour ma prise de décision.

 

3- La location meublée

La location meublée est aussi une mesure fiscale visant à réduire vos impôts. Vous devrez pour ça meubler un minimum votre bien pour qu’il soit convenable pour que votre locataire puisse y vivre, avec une cuisine (équipée au minimum), une table et des chaises, un lit avec une table de chevet…

C’est surtout un moyen pour réduire ses impôts. Soit vous déclarez vos impôts en loueur meublé non professionnel (LMNP) micro BIC, et vous avez un abattement de 50%.

Soit vous les déclarez en (LMNP) au réel et là vous pouvez avoir bien plus d’avantages fiscaux.

Afin de déduire les frais de notaire, les travaux, les frais d’entretien, d’ameublement, et même l’amortissement du prêt bancaire, je vous conseille toute fois de faire appel à un comptable pour le calcul des abattements et des réductions fiscales.

Il vous obtiendra bien plus que ce que vous auriez pu ou cru obtenir. De plus, les frais de comptable seront également déduits de vos impôts.

 

4- la location saisonnière pour gagner de l’argent dans l’immobilier locatif

Pour un investissement locatif, la location saisonnière (ou courte durée)  est une arme de destruction massive. Elle est plus prenante car il faut à chaque location faire l’état des lieux d’entrée et sortie (check in / check out), la remise des clés, que ce soit à la nuitée, ou à la semaine, sans compter le ménage, et l’approvisionnement pour le petit déjeuner par exemple (petites attentions que les locataires apprécient et qui fait qu’ils reviendront).

Mais la location courte durée permet de louer bien plus cher, à un nombre plus important de locataires, et donc d’exploser votre rentabilité.

Si vous possédez plusieurs biens en location saisonnière, ça peut vite devenir un travail à temps plein.

Des astuces existent toute fois pour automatiser vos locations saisonnières. Mais on n’a rien sans rien, sachez que ça aura forcément un coût. Vous pouvez par exemple engager un personne locale pour faire  le check in / check out, faire le ménage et la remise des clés.

Il est  également possible d’installer un boitier automatique pour que les locataires puissent y récupérer les clés grâce à un code à quatre chiffres que vous leur communiquez par mail en début de location, c’est plus pratique et plus rentable.

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En quoi la location courte durée est-elle si profitable ? Où cela est-il possible ?

Qui dit location saisonnière dit forcement vacances. Donc, un endroit situé près de la mer, d’un lac, à la montagne ou tout autre lieu touristique. Dans ce type d’endroit, c’est sûr que c’est plus facile de louer en courte durée, certes, mais il ne faut pas oublier les prix de l’immobilier qui y sont plus élevés.

Il est possible de faire de la location saisonnière dans les grandes villes ou les gens recherchent du travail, ou il y a des administrations, des écoles supérieures ou des centres de formation, et où il y a un attrait touristique, à côté des cliniques ou des hôpitaux par exemple…

Plus le taux de remplissage de votre logement en location saisonnière est important, plus votre investissement est rentable.

Vous pouvez proposer votre bien en location saisonnière sur  Airbnb ou sur Booking.com, ou encore Homelidays.

 

4- L’immeuble de rapport : une bonne stratégie d’investissement locatif

 Personnellement, c’est de loin celui que je préfère. C’est un bâtiment de petite ville de Provence, ou une maison de ville transformée et divisée en plusieurs appartements.

L’avantage de cet investissement locatif est la mutualisation des frais (travaux, assurances…), et le prix de gros pour les appartements qui est bien en dessous du prix du marché. Les appartements ainsi divisés et créés reviennent moins chers et les loyers sont les mêmes que pour un logement individuel normal.

La rentabilité nette d’un immeuble de rapport correctement exploité peut dépasser les 20% ce qui est extraordinaire, en sachant que la plupart se contente de10% et trouve ça déjà énorme.

Autres avantages d’un immeuble de rapport

  • Limiter les déplacements pour les visites et les états des lieux car tous les appartements sont dans le même immeuble ou la même maison.
  • Pas de charges de copropriété. Pas de syndic qui vous impose des travaux de ravalement de façade à un prix inexplicablement exorbitant.
  • Une marge de négociation plus importante à l’achat car peut de demande sur le marché.
  • Mutualisation de tous les frais (Électricité, eau, travaux, assurances…)
  • Vous êtes le propriétaire et le seul maître à bord.

Tous ces avantages font que l’investissement dans un immeuble de rapport vous permet de générer facilement un CASHFLOW immédiat  même sans apport, et donc de toucher de l’argent immédiatement !

Cet excédent de loyers peut constituer un complément de salaire, un apport pour un prochain investissement immobilier, ou dans le remboursement anticipé d’un crédit immobilier en cours.

Même sans mettre d’apport, je vous conseille d’avoir de l’épargne pour constituer une trésorerie à utiliser pour pallier aux éventuels imprévus et travaux. Il peut arriver qu’on ait de mauvaises surprises.

 

5- comment doubler sa rentabilité locative ? la colocation

La colocation peut se révéler très rentable. Pour cela il faut de grands appartements avec 3, 4 ou 5 chambres, bien situés et proches de toutes commodités, d’une gare ou d’une université.

Le prix d’achat au m² est donc plus abordable qu’un studio.

Le principe de la colocation vous permet de louer chaque chambre à une personne différente. Le loyer global sera donc beaucoup plus important que pour une location nue à une famille.

Seul bémol dans la colocation c’est le TURN OVER, ou la rotation des locataires. Si vous avez des chambres de plus de 14m², vous pouvez signez des baux individuels. En revanche si les chambres font moins de 14m² vous devez signer un bail unique pour tous les colocataires.

Ce qui signifie qu’à chaque départ, état des lieux d’entrée ou de sortie, à chaque arrivée d’un nouveau colocataire, il faudra faire un avenant au contrat de bail initial, et le faire signer par tous les colocataires. Sans oublier les closes de solidarité qui peut parfois poser problème.

 

6- Investir dans les moyennes villes pour gagner de l’argent dans l’immobilier locatif

Pourquoi investir à la campagne ? Tout simplement parce que les prix sont plus bas qu’en ville. Les loyers sont certes moins chères qu’en grande ville, le pourcentage en terme de rentabilité reste toutefois le même, mais pas le CASHFLOW.

Quand je dis campagne, j’entends une moyenne ville, ou un chef-lieu de département. Dites-vous bien qu’un appartement se loue ou qu’il se trouve car il y a, et il y aura toujours des gens qui cherchent et chercheront à se loger, et ce, dans toute la France.

La dure réalité des choses fait que dans les campagnes, il est moins facile de trouver du travail, les habitants ont parfois du mal à joindre les deux bouts, et ne peuvent pas se permettre de devenir propriétaire.

Même si on trouve dans certaines villes de province une rentabilité élevée, le taux de chômage a un impact significatif sur les impôts locaux et sur les taxes foncières. Elément à prendre en compte avant d’acheter ! Ce qui par contre peut être rassurant, c’est que la plus part des locataires bénéficient des aides sociales et de la CAF qui peut couvrir jusqu’à 70% du loyer.

Ce qui, pour ma part et très rassurant car il est possible pour le bailleur d’exiger le virement des APL directement sur son compte pour éviter les impayés.

 

7- Les remboursements anticipés: gagner plus d’argent, plus vite

En matière d’investissement locatif, plusieurs stratégies sont possibles. L’effet de levier du crédit se révèle très intéressant, mais le mieux c’est encore de ne pas en avoir. Certains investisseurs préfèrent rembourser par anticipation au cours des premières années de leur crédit pour réduire au maximum la durée de celui-ci et de ses mensualités.

Si vous avez dès le départ une bonne rentabilité, et que vous disposez d’une bonne capacité d’épargne chaque mois, vous avez la possibilité de réinvestir ces sommes au terme de la première ou de la deuxième année pour réduire la durée de votre crédit et de vos mensualités.

ecombusiness-comment-gagner-de-l'argent-avec-les-remboursements-anticipés-dans-l'immobilier

Aussi, cela vous permettra de gagner de l’argent plus rapidement, et d’augmenter immédiatement votre CASHFLOW, tout en réduisant le montant des intérêts que vous versez à la banque. Comme je l’ai dit plus haut, Il existe de nombreuses stratégies d’investissement dans l’immobilier locatif.

Le remboursement anticipé ne convient pas forcement à tout le monde car si vous déclarez au réel, les intérêts sont déductibles des impôts sur les dix premières années. Le remboursement anticipé est plus intéressant pour les investisseurs qui bénéficient d’une faible tranche d’imposition.

Attention toutefois à bien négocier les pénalités de remboursement anticipé lorsque vous demandez un prêt immobilier aux banques, car elles peuvent être assez élevées.

 

8- Le différé de remboursement total ou partiel: une autre stratégie rentable

Vous pouvez demander à votre banque de reporter de quelques mois les remboursements du crédit. Cela peut s’avérer très intéressant si vous faites des travaux de rénovation avant la mise en location de votre bien.

Ces travaux peuvent prendre de deux à six mois, et pendant ce temps vous ne touchez pas de loyers car vous n’avez pas encore de locataires. Donc,  si vous commencez à rembourser votre crédit dès le premier mois, vous risquez d’avoir des difficultés financières et devrez sans doute piocher dans vos économies pour payer les mensualités. Et ce n’est pas ce que vous voulez.

L’objectif d’un investisseur immobilier est de gagner de l’argent, et non d’en perdre. Vous pouvez obtenir un différé total sur votre crédit, et ne rien payer durant une période pouvant aller  de 6 à 36 mois. Il faut trouver la bonne banque, et bien négocier !

Le différé partiel quant à lui permet de différer les mensualités de remboursement du capital seulement. Vous ne remboursez que les intérêts sur le prêt et non le capital, ce qui vous permet d’avoir des mensualités plus faibles. Dans un cas ou dans l’autre, c’est un bon moyen pour se constituer une trésorerie dès le départ.

Surtout si vous faites l’acquisition d’un bien qui est déjà loué, les loyers tombent dès le premier mois et vous ne payez pas de mensualités de crédit les 6 à 36 premiers mois ! Pas mal non ?! Idéal pour faire face aux imprévus comme une vacance locative, ou des appels de fonds par exemple.

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9- Diviser les logements et gagner de l’argent avec l’investissement locatif

Si vous voulez augmenter votre rentabilité rapidement et dégager plus de CASHFLOW, il est possible si certaines conditions sont remplies (disposition de l’appartement, alimentation en eau et gaz, règlement de copropriété…) de diviser un grand appartement en deux plus petits.

C’est bien connu, les studios sont plus rentables que les grands logements.

Comme je l’ai dit plus haut, les grands appartements sont plus difficiles à vendre. La marge de négociation est donc plus importante, et la  rentabilité également une fois l’appartement divisé en deux. Cela reviendrait à multiplier votre loyer par deux.

 

Conclusion

 Etant moi-même investisseur immobilier, je vous ai partagé dans cet article les stratégies qui sont à mon sens les plus rentables. J’espère que vous avez trouvé dans cet article la solution la plus adaptée à votre futur investissement locatif.

Pour vous enrichir rapidement dans l’immobilier, il vous faut une rentabilité nette très importante et dégager le maximum de CASHFLOW, ou d’excédent de loyers.

Toutes les astuces que je vous partage dans cet article vous permettront d’y arriver si vous les appliquez correctement.

Si je peux  vous donner un dernier conseil pour votre tout premier investissement immobilier ; frappez fort ! Je répète et j’insiste: FRAPPEZ FORT !!! Faites un grand coup ! Une bonne affaire. Pourquoi ?

Lorsque vous achetez votre premier bien locatif, on va dire un appartement, en fonction de votre capacité d’emprunt, si vous dégagez dès le départ un CASHFLOW  important.

Lorsque vous irez voir votre banque pour un deuxième investissement, ce n’est pas seulement votre (ou vos) salaire(s) qui sera pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt cette fois, mais ça sera votre salaire auquel viendront s’additionner les loyers que vous touchez de votre premier investissement.

Plus les loyers sont importants, plus votre capacité d’emprunt augmentera ! Si la première fois vous aviez à peine de quoi financer un simple appartement, la deuxième fois, vous pourrez demander un prêt pour un immeuble de rapport ou un bien qui coûte le double de votre premier investissement.

Si vous avez aimé cet article, ou si vous avez des questions, n’hésitez pas à me le faire savoir dans les commentaires, et de le partager sur les réseaux sociaux.

Je vous dis à très bientôt sur mon blog « Ecom Business » pour de futures articles.

 

Azeddine.

 

 

Si vous avez aimé cet article, vous êtes libre de le partager ! 🙂

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